Der Verkauf eines gesamten Gebäudes wird nicht wie der Verkauf einer Wohnung durchgeführt. Der Verkäufer muss gleichzeitig mit Fragen der Eigentümergemeinschaft oder des Alleineigentums, einem umfangreichen technischen Dossier und einem begrenzten Käuferkreis umgehen, der oft aus institutionellen Investoren oder Immobilienhändlern besteht. Jeder dokumentarische Fehler oder jede Ungenauigkeit beim Preis verlängert die Verkaufsfrist um mehrere Monate.
Technisches Dossier eines Gebäudes: über die klassischen Diagnosen hinaus
Ein Gebäude lässt sich nicht auf eine Sammlung von Energieausweisen pro Einheit reduzieren. Der Verkäufer muss ein umfassendes technisches Diagnosedossier erstellen, das Dokumente umfasst, die für eine einfache Wohnung selten gefordert werden.
Die energetische Prüfung ist mittlerweile für Gebäude im Alleineigentum mit der Klassifizierung E verpflichtend. Dieses Dokument muss bereits bei der ersten Besichtigung vorgelegt werden und ist fünf Jahre gültig. Es mit dem kollektiven Energieausweis zu verwechseln, der schrittweise für alle Eigentümergemeinschaften gilt, kann zu einer Blockade bei der Unterzeichnung des Vorvertrags führen.
Der kollektive Energieausweis ersetzt jedoch nicht automatisch die für den Verkauf jeder Einheit erforderlichen Diagnosen. Ein Eigentümer muss daher möglicherweise die Diagnose erneuern, auch wenn die alte noch eine theoretische Gültigkeitsdauer angibt. Wir empfehlen, systematisch das Datum der Erstellung und die verwendete Methode vor jeder Vermarktung zu überprüfen.
Über die Energie hinaus muss das Dossier eines Gebäudes Folgendes integrieren:
- Eventuelle Sicherheits- oder Gesundheitsverfügungen der Gemeinde, die Arbeiten vorschreiben und einen uninformierten Käufer abschrecken können
- Die kollektiven Finanzinformationen (Nebenkosten, Instandhaltungsfonds, ausstehende Mieten der aktuellen Mieter), die der Käufer systematisch anfordern wird
- Das umfassende technische Diagnosedossier, falls vorhanden, das den Zustand des Gebäudes, die energetischen Leistungen und die Kosten für die Sanierung über zehn Jahre zusammenfasst
Ein unvollständiges Dossier in diesen Punkten blockiert rechtlich nicht den Verkaufsprozess, schwächt jedoch die Verhandlung. Der professionelle Käufer wird dies nutzen, um einen Preisnachlass zu rechtfertigen.
Diejenigen, die verstehen möchten, wie man ein Gebäude mit Immo Franchise verkauft, finden einen ergänzenden methodischen Rahmen zu den vertraglichen Schritten.
Bewertung eines Renditeobjekts: Methode der Kapitalisierung
Den Preis eines Gebäudes ausschließlich auf der Grundlage des Quadratmeterpreises des Stadtteils festzulegen, ist ein häufiger Fehler. Der Käufer eines Gebäudes denkt in Bezug auf die Mietrendite, nicht in Bezug auf den Nutzwert.
Die Methode der Kapitalisierung basiert auf den jährlichen Nettomieten (ohne umlegbare Nebenkosten) und wendet einen Renditesatz an, der vom lokalen Markt erwartet wird. Dieser Satz variiert erheblich je nach Lage, Zustand des Gebäudes und Profil der laufenden Mietverträge.
Zwei benachbarte Gebäude mit derselben Fläche können zu sehr unterschiedlichen Preisen verkauft werden, wenn eines gesicherte Gewerbemietverträge aufweist und das andere leerstehende Wohnungen benötigt, die renoviert werden müssen. Die Leerstandsquote hat ebenso viel Gewicht wie die Lage bei der Entscheidung des Investors.
Wir beobachten, dass Verkäufer oft die Auswirkungen von energetischen Sanierungsarbeiten auf den wahrgenommenen Wert unterschätzen. Ein Gebäude der Klassen E oder F, selbst gut gelegen, wird einen Preisnachlass aufgrund der Renovierungspflichten erfahren, die der Käufer in seine Rentabilitätsberechnung einbezieht.
Zielgerichtete Akquise und Käuferprofil eines gesamten Gebäudes
Die Veröffentlichung einer Anzeige auf öffentlichen Portalen generiert nur wenige qualifizierte Kontakte für ein gesamtes Gebäude. Der Käuferkreis beschränkt sich hauptsächlich auf Immobilienhändler, Vermögensverwaltungen und regionale Immobiliengesellschaften.
Die direkte Akquise bei identifizierten Investoren verkürzt die Verkaufsfrist erheblich im Vergleich zu einer passiven Verbreitungsstrategie. Ein strukturiertes Investoren-Dossier (Mietstatus, Nettorendite, mehrjähriger Instandhaltungsplan) ersetzt vorteilhaft die Fassadenfotos.
Das Mandat, das einem auf Immobilieninvestitionen spezialisierten Agenten anvertraut wird, anstatt einem allgemeinen Wohnimmobilienmakler, verändert die Art der Besichtigungen. Der Fachmakler weiß, wie man eine Übersicht über die Finanzströme präsentiert und Fragen zur Besteuerung von Mieteinnahmen beantwortet, was die Entscheidungsfindung beschleunigt.
Die Datenraumvorbereitung vor den Besichtigungen
Professionelle Käufer verlangen schnellen Zugang zu allen Unterlagen. Die Zusammenstellung der Dokumente in einem sicheren Online-Bereich vermeidet Hin- und Herfahrten mit dem Notar und unnötige Nachfragen.
Die erwarteten Unterlagen gehen über das Diagnosedossier hinaus:
- Die laufenden Mietverträge mit ihren Nachträgen, die Quittungen der letzten zwölf Monate und die Historie etwaiger Mietrückstände
- Die Protokolle der letzten drei Jahre der Eigentümerversammlungen, falls eine Eigentümergemeinschaft besteht, oder die Verwaltungsentscheidungen im Alleineigentum
- Die Kostenvoranschläge oder Rechnungen für kürzlich durchgeführte Arbeiten, die Wartungsverträge (Heizung, Aufzug, geplante Fassadensanierung)
- Der Grundsteuerbescheid und gegebenenfalls die CFE, falls gewerbliche Räumlichkeiten vorhanden sind
Vorvertrag und Verkaufsvertrag eines Gebäudes: notarielle Punkte der Aufmerksamkeit
Die Erstellung des Vorvertrags für ein gesamtes Gebäude enthält Klauseln, die in einem Standardverkauf von Wohnimmobilien nicht zu finden sind. Die Substitutionsklausel ermöglicht es dem Käufer, den Vorvertrag auf eine von ihm zwischen dem Versprechen und der notariellen Beurkundung gegründete Gesellschaft zu übertragen. Ohne genaue Regelung kann diese Klausel die Unterzeichnung um mehrere Wochen verzögern.
Das städtische Vorkaufsrecht gilt in bestimmten Gemeinden von Einheit zu Einheit. Im Falle eines Blockverkaufs kann die Gemeinde ihr Recht auf das gesamte Objekt ausüben oder darauf verzichten, aber die Frist für die Antwort (in der Regel zwei Monate) muss im Verkaufszeitplan berücksichtigt werden.
Der Notar wird auch die Abwesenheit von Hypotheken, nicht deklarierten Dienstbarkeiten und die städtebauliche Konformität des Gebäudes überprüfen. Bei einem alten Gebäude stellen nicht genehmigte Erweiterungen oder nicht regulierte Nutzungsänderungen häufige Hindernisse dar.
Ein Verkäufer, der diese Überprüfungen im Voraus vorbereitet, noch vor dem ersten Angebot, verringert das Risiko eines Scheiterns der Transaktion zwischen dem Vorvertrag und dem endgültigen Vertrag. Die Solidität des technischen und rechtlichen Dossiers bleibt das effektivste Mittel, um den Preis zu sichern und den Zeitplan einzuhalten.
